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步梯房：老破小逆袭记，精明投资者为何蜂拥而至？

曾经，步梯房是“老破小”的代名词，在如今遍地新房、现房的房地产市场中，似乎已无人问津。然而，一个鲜为人知的现象正在悄然发生：一些大城市的步梯房，特别是顶楼，正被精明投资者悄悄收入囊中。这些年久失修、冬冷夏热、饱受诟病的老旧住宅，为何如今却成为香饽饽？答案很简单：便宜。

例如，吉林通化东街一套66平米的步梯房七楼，挂牌价仅为10万元，且有议价空间。如此低廉的价格，在五年前简直是不可想象的。如今的房地产市场，如同菜市场般，议价空间巨大，而顶楼房更是价格洼地中的洼地。在上海，相同地段的顶楼房价每平米可比三楼低4000元，这对于投资者而言，意味着巨大的利润空间。

一、步梯房投资的诱人之处

精明投资者看中的，并非步梯房本身的居住舒适性，而是其蕴藏的巨大投资潜力，主要体现在以下几个方面：

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1. 拆迁补偿的巨大预期：老房子的最大想象空间莫过于拆迁。内行人士指出，步梯顶楼虽然居住体验差，但拆迁补偿是按面积计算，而非楼层高度。以上海为例，一套35平米的顶楼老破小，购入价165万元，一旦遇到拆迁，补偿款可能高达530万元，回报率远超炒股和理财。当然，拆迁如同买彩票，存在不确定性，但国家政策正持续推动老旧小区改造，2025年目标完成2000年前老旧小区改造，重点关注预制板房屋、危房、核心区内碍事房屋及存在安全隐患的房屋。持有这类房屋的投资者，正拭目以待政策红利。

2. 旧改提升居住价值，租金回报稳步增长：即使没有拆迁，旧改也能大幅提升步梯房的价值。加装电梯、翻新外立面、完善防水工程后，原本令人望而却步的顶楼，将焕然一新。上海的旧改案例显示，老小区旧改后租金普遍上涨15?0%。一套月租4000元的顶楼，年回报率接近3%，远高于银行存款利率。此外，步梯房得房率普遍较高（10?5%），远高于电梯房（25?0%），同样的购房成本，能获得更大的实际使用面积，这对于租客和买家都极具吸引力。

3. 国家政策托底，增强市场流动性：2025年，各地政府纷纷出手托底老房市场，例如海南省直接发文收购存量商品房作为保障房和安置房；南京市推出全款收房政策，涵盖断供房和商铺，并配套退税、企业补贴等优惠政策，最快30天即可完成置换。这些政策的出台，有效提升了市场流动性，为投资者吃下了定心丸。

二、哪些步梯房更易出手？

并非所有步梯房都具备投资价值，投资者更青睐以下几类：

1. 核心地段的老破小：地段是选择步梯房的首要因素。虽然老旧，但核心地段的步梯房往往配套成熟，交通便利，生活配套齐全，租售都更易成功。相比之下，郊区新房虽然外观现代，但交通不便、商业配套缺乏，空置率高，租金收益难以保证。

2. 低总价小户型：总价几十万元的小户型步梯房，是资金有限投资者的理想选择。例如，山东拍卖的步梯二楼两居室，以及威海银滩产权清晰的度假房，都因其低门槛、易周转的特点，吸引了众多投资者。这类投资风险较低，即使短期被套牢，压力也不大。

3. 特殊楼层（顶楼）：顶楼虽然爬楼不便，但价格折扣大，潜在拆迁补偿高，成为高风险高回报投资的代表。

风险提示：

虽然步梯房投资潜力巨大，但风险也同样不容忽视。拆迁规划可能存在变数，如果资金链断裂，无法等到利好落地，房子将变成烫手山芋。此外，老房子的维护成本高昂，管道老化、墙面渗水、电路隐患等问题层出不穷，维修费用可能成为一个无底洞。同时，步梯房的流动性差，急需用钱时，降价也难以快速出手。缺乏电梯也导致其自住人群日益减少。因此，对于普通投资者而言，步梯房投资仍需谨慎。

发布于：四川省

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